תהליך התחדשות עירונית הוא השם החם כיום בעולם הנדל"ן, למספר תהליכים המבקשים לשנות מתחמים ומרחבים עירוניים, לרוב ישנים ורעועים, מתוך מטרה לשקם, לשדרג ולפתח אותם. עם ביצוע תהליך התחדשות עירונית, גם הדיירים עצמם מרוויחים את היכולת ליהנות כעת מדיור ראוי יותר אבל גם הסביבה כולה, תרוויח ותושפע מהשדרוג והשינוי לטובה.
באופן מפתיע לא רק הדיירים והמרחב העירוני שעובר התחדשות נהנים. גם המדינה רואה חשיבות בתהליך שכזה וגם הרשות המקומית. ואליהן נוסף גם היזם – זה שמניע ומבצע את התהליך כולו וגם הוא נהנה. אז איך קורה כל הקסם הזה?
למה לבצע בכלל תהליך של התחדשות עירונית?
כדי לענות על שאלה זו, חשוב להבין ראשית מהי התחדשות עירונית? ומהן מטרותיה? התחדשות עירונית נוגעת כמובן לבניה מחדש או שדרוג של בנינים ישנים מאוד מתוך מטרה לשפר את חיי הדיירים. אבל ישנו מימד נוסף והוא קשור לשיפור המצב החברתי והסוציו-דמוגרפי של כלל התושבים באזור העירוני הספציפי וכן אינטרסים לאומיים כבדי משקל.
דיור איכותי יותר שניתן לאדם הוא בעל השפעה גדולה, החורגת מעבר לארבעת קירות המבנה. אם הבניינים נראים טוב יותר, ישנה פחות הזנחה, יש יותר גנים ירוקים, תשתיות טובות, חינוך טוב יותר, פחות פשיעה וכד'.
וישנו גם אינטרס לאומי שמביא לדחיפת הפרויקט מצד המדינה והרשויות המקומיות. מצוקת הדיור בישראל היא מן הידועות. אין מספיק בניה, אין מספיק שטחים וההיצע הדל גורם לעליית מחירים.
במקביל, הבתים הישנים והרעועים, בעקבות צורת הבניה שהייתה נהוגה בעבר, מתפרסים על פני שטחים גדולים במרכזי הערים אבל הם אינם מתאפיינים בבניה גבוהה (לרוב רק 3 קומות). משמע, על אותו תא שטח, ניתן לאפשר זכויות בניה גדולות יותר ולבנות בניין מודרני, שיכיל הרבה יותר דירות.
וישנה גם העובדה, שבניינים ישנים, גורמים לבעיות בטיחותיות וביטחוניות. הם נבנו בסטנדרטים לא מודרניים ולכן יכולים לקרוס בעת התרחשות רעידת אדמה (והיא תתרחש) והם נבנו ללא ממ"ד, נקודת תורפה בעקבות ירי טילים (ומאלה לא חסר). האינטרס של המדינה הוא להחליף או לחזק במהירות מבנים אלו ולהקנות תחושת בטחון לדיירים.
המסלולים השונים של התחדשות עירונית
לתהליכי התחדשות עירונית נעשים בכמה תצורות. נזכיר שתיים מהן. הראשונה היא 'פינוי בינוי'. במסגרתה, דיירי הבניין הישן מפונים לדיור חלופי, הבניין נהרס כולו ועל השטח הפנוי, מוקם בנין חדש, מודרני ועם מספר קומות ודירות רב יותר. הדיירים חוזרים בסוף התהליך לדירה הרשומה על שמם, אלא שכעת היא חדשה יותר ושוויה וערכה גבוהים יותר.
התצורה השנייה היא 'תוכנית מתאר ארצית 38', הוא כפי שאנו מכירים אותה בשם – תמ"א 38. בתהליך זה הבניין אינו נהרס לחלוטין אלא הוא עובר חיזוקים ושדרוגים, כאשר הדיירים ממשיכים להתגורר בו כל העת. הדיירים נהנים מזכויות בניה גבוהות יותר, מה שמוביל ליכולת להוסיף דברים מהותיים לבניין כמו חניות, מעליות וממ"דים.
מי הם השותפים בתהליך התחדשות עירונית?
זוכרים את הקסם? הנה 4 שותפים לפרויקט, לכולם אינטרסים שונים. ועדיין כולם ירוויחו ולכן פועלים במשותף להצלחתו. ישנה המדינה, שכאמור רוצה להגדיל את היצע הדירות ולמנוע אסונות קשים ומתחים ביטחוניים. יש את הרשות המקומית, שרוצה לחדש את פני העיר. שתיהן מסירות חסמים ובירוקרטיות ומקנות זכויות בניה נוספות, כדי להתניע את הפרויקט.
יש גם את הדיירים. האינטרס שלהם ברור. בלי להוציא כסף, הם משודרגים לדירה חדשה ובעלת ערך רב יותר. ונשאלת השאלה: אם הדיירים אינם משלמים, כיצד מתבצע מימון פרויקטים של התחדשות עירונית? מי משלם? התשובה היא: היזם.
היזם הוא הרוח החיה בתהליך, העומד בקשר עם כלל השותפים האחרים והוא אשר מבטיח לשאת בכל עלויות הפרויקט, כולל עלויות התכנון והבניה עצמה וכולל עלויות של השכרת דירות חלופיות לכל הדיירים, במקרה של 'פינוי בינוי'.
אז אומנם היזם חייב להיות בעל כיסים עמוקים ויציב מבחינה כלכלית אבל עליו גם לדאוג לתוכנית מימון מסודרת, כדי שהפרויקט לא יפסיק באמצע עקב פשיטת רגל. במידה והתהליך יסתיים בהצלחה, היזם יעשה רווח נאה, שכן דירות שתתווספנה על אלו שהיו קיימות, יירשמו על שמו והוא יוכל למכור אותם וליהנות מהרווח.
תהליכים משפטיים המלווים את תהליך ההתחדשות העירונית
תהליכי התחדשות עירונית אינם פועלים בחלל ריק. הם מעוגנים בחקיקה וקשורים לאין סוף תקנות ובירוקרטיות, הדורשות התנהלות מול ועדות ורשויות שונות. מצד שני, המדינה גם דואגת להגנה על הדיירים, שלא יפגעו או ינוצלו בתהליך הרגיש. לכן בכל תהליך של התחדשות עירונית ייעוץ משפטי וליווי חיוניים עוד בשלב ההתחלתי וזה נכון גם אם אתם חלק מהיזמים וגם אם אתם הדיירים.
